楚天都市報訊 圖為:政策鬆綁後,購房者對房價上漲趨勢十分敏感 CFP圖
  圖為:網上流傳的漲價文件(後期有處理)
  □本報記者陳珂
  國慶黃金周期間,多份開發商內部“紅頭文件”在網上廣為流傳,內容都是總公司要求各區域樓盤上調價格。涉及多家國內代表性的大型開發商,價格上調幅度從1%—10%不等。
  許多潛在購房者擔心,若文件屬實,剛剛放鬆限購限貸的樓市會涌動一股漲價潮。
  昨日,本報對在武漢有項目的上述開發商一一求證,所涉開發商均否認上述文件的真實性。
  不過記者探訪三鎮多家樓盤發現,雖然目前房價較平穩,但售樓顧問們卻頻繁暗示上漲預期。“營造漲價氛圍,只是一種姿態。”業內人士表示,目前政策剛調整,開發商和購房者正處心理博弈期,喊著要漲價是針對購房者“買漲不買跌”心理的營銷手段。
  “簽發人”稱文件純屬虛構
  在網上流傳的多份開發商“紅頭文件”中,漲價的範圍和幅度都煞有其事,文件格式也很逼真。
  以一家開發商為例,不僅有集團公司的公章,甚至還有該公司武漢區域高層的簽名。“文件”上寫道,經集團研究決定,從10月8日起,公司在湖北省內的6個項目,銷售價格全面提升,提升幅度不低於10%。該文件發佈日期為10月5日。
  而提升價格的原因是,央行和銀監會9月30日發佈的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對二套房認定放鬆,導致市場近期肯定回暖。
  “我根本不知道這個文件,完全是虛構的。”昨日,記者聯繫上該開發商武漢分公司一位高層,在上述“文件”上,此人正是“簽發人”。
  該高層告訴記者,他剛剛纔從總部回漢,從沒有聽說集團有過這個決議,“現在政策環境剛剛變化,怎麼可能這麼大幅度提價?”
  另一家總部位於廣東的大型開發商,此次也有所謂內部文件流出,他們在武漢及周邊共4個項目在售,單個體量均在百萬平方米以上。
  “這是假的,無論字體還是公章,都跟公司正規文件有明顯差異。”該開發商武漢公司相關負責人也明確表示,他們不知道是誰在網上發佈虛假信息,“已經對正常銷售有所影響。”
  不過房價牽動公眾敏感神經,截至昨日,這些偽造的文件,依然在網絡上流傳,且轉發評論頻率頗高。
  售樓部頻放漲價“煙幕彈”
  雖然很難找出是什麼人在發佈這些虛假文件,釋放房價上漲的“煙霧彈”,但值得註意的是,武漢多家樓盤的置業顧問們卻極力向購房者暗示“房價將漲”。
  在徐東片區一個剛剛開盤的項目,置業顧問明確對記者表示,10月底二期開盤時,價格肯定比一期有大幅變化。“我們一期價格開得太低,現在政策已經變了,新房源不說漲多少,至少跟周邊在售樓盤價位不會差太多。”
  無獨有偶,在漢陽王家灣片區,一個項目置業顧問也對記者“交底”,上次開盤時,限貸政策還沒有取消,結果開盤還賣了8成。“現在誰都知道房價肯定要漲,買房已經不是價格的問題,而是認籌可能也不一定能買得到房源,一定要提前鎖定。”
  更離譜的是,在江夏一個樓盤,置業顧問甚至對購房者表示——“政府要他們漲價”。實際上,房管和物價部門,只對樓盤限定最高價,根本不限制最低價,更不可能要求樓盤漲價。記者詢問附近多家樓盤,對方均表示從沒有收到過類似政府要求漲價的通知。
  喊漲只是開發商表達姿態
  國慶黃金周期間,武漢不少樓盤一邊促銷,一邊也對外宣稱,促銷優惠僅限國慶期間,無一不是向外界暗示漲價預期。那麼限購、限貸取消的利好,通過國慶長假釋放出來,開發商到底有沒有漲價呢?
  以光谷區域一個樓盤為例,9月底以來房價並沒有變化,但國慶長假期間給出的優惠是成交送後期辦證費用(主要是契稅),根據戶型大小,最大幅度讓利相當於3萬元左右。國慶假期之後,該樓盤雖然停止了該優惠活動,但同時推出另一項優惠——成交送10年物業費,讓利幅度基本一致,更談不上漲價。
  還有一家樓盤,在取消限購之後曾明確對外宣傳,旗下樓盤要上調價格,不過卻同時推出送裝修金的優惠活動,最終成交價沒有變化。“明顯只是表達一種姿態而已。”中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政認為,目前的政策對樓市利好,市場對房價向上也有一定的預期。正因如此,開發商通過一些小策略,錶面上似乎在漲價、縮減優惠,實際上價格並沒有多少變化,只是希望將這種預期做實,挑動起購房者“買漲不買跌”的心理。
  據億房研究中心統計,國慶長假期間,剔除經適房及保障房項目後,武漢商品住宅成交2673套,成交均價為7951.19元/平方米,價格相比前一周,反而有2%左右的跌幅。
  目前樓市不具備大漲條件
  “小漲怡情造勢,大漲不具備條件。”這是光谷一家開發商的營銷老總,在內部的講話。
  房價上漲的前提是成交量增加,取消限購、限貸後,武漢的商品房成交量能否迅速提升,大部分開發商並不敢過分樂觀。
  根據武漢市房管局提供的數據,9月24日武漢取消限購後,從當天至9月30日,武漢日均成交量突破800套,最高峰逾千套,比取消限購前的成交量翻了一番多。但從10月1日—7日,日均成交量又恢復到300多套的規模。此外,9月底的一個周末武漢17盤同開,當天銷售率為48%,國慶期間曾有3盤同開,平均銷售率為44%,變化並不明顯。
  雖然國慶長假可能壓抑部分成交,但記者採訪的多家開發商目前普遍觀點在於,取消限購限貸,可以迅速消化一批前期積累的意願客戶,後續能否催生新的需求,尤其是新盤供應量較大時期,能搶占多少市場新需求才是關鍵。“總體而言,當前抓住機會跑量還是主流戰略。”一家開發商人士明確表示,除非月均成交量能夠提升15%以上,或者周邊競爭樓盤普遍提高價格,才會隨之調價。
  記者觀察
  樓市全面鬆綁後武漢房價如何走
  在武漢全面取消限購之後,再加上央行和銀監會宣佈放鬆二套房認定標準,目前的政策環境,已經與2011年之前相近。雖然短期內,武漢房價很難明顯波動,但諸多潛在購房者擔憂,從大趨勢上看,房價是否會回到限購前的大幅上漲狀態?
  據武漢房管局公佈的數據,2005年—2010年,武漢平均房價年均增長36%,5年時間,均價從3000多元/平方米提高到6000多元/平方米。但從2011年開始,由於限購、限貸,房價上漲勢頭明顯下降。
  2011年,武漢房價小幅上漲3%,2012年更是出現下跌,2013年漲幅也僅在個位數,連續3年全部實現房價控制目標。3年來,武漢住宅均價從6000多元/平方米漲到7000元/平方米出頭,幅度並不大。
  對此,武漢房管局有關人士表示,取消限購,會對樓市成交量有一定促進作用,而近幾年來武漢房價一直保持穩定,目前正是去除行政干預的最佳時間點。從房價走勢來看,目前武漢新建商品房庫存量為11個月,供應量充足,再加上城市發展、基礎配套設施不斷完善,房價不再具備大漲大跌的基礎。
  (原標題:多家大型地產商闢謠“漲價文件”)
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