法制網記者 潘從武信用卡代償 法制網通訊員 張紹娟
  7年前,在簽訂了一份互惠互利的房屋交換合同後,洪慶和李老漢兩家都高高興興地搬了家,原以為從此就這樣歲月靜好安居樂業,卻不料平地起波瀾,幾年後自己居住房屋竟然早已被過戶到他人名下,氣憤不已的洪慶到法院要討個當鋪說法。
  這樁離奇褐藻醣膠哪裡買案件的背後隱藏了什麼呢?
  互換房屋房產證丟失usb埋隱患
  1994年,洪慶從內地老家來到新疆,後取得烏魯木齊市米東區某村二手餐飲設備買賣宅基地一塊,並建房居住。2007年4月,洪慶一家因養殖需要、原有院落面積不夠,希望購買面積大一些的宅院。後經過與本村居民李老漢父子協商,雙方簽訂了《房屋交換協議》,約定洪慶將自己所有的300平米的院落與李老漢所有的615平米宅院互換,洪慶向李老漢支付補償差價18萬餘元。
  一周後,雙方互相搬家居住至今,期間兩家都對房屋進行了大規模的改擴新建。洪慶的產權證明是村委會開具的土地費收據,當即交付給了李老漢,李老漢的產權證明是房產證,所有人為李老漢及兒子李曉兩人,李老漢當時對洪慶說自己的房產證找不到了,等找著了再辦過戶。之後洪慶陸續向李老漢付款16萬餘元,而李老漢的房產證一直未找到,洪慶多次催促交證無果。
  晴天霹靂,房子變成了別人的
  雖然李老漢一直還未將房產證找到,但倆家人都是熟人,洪慶雖覺得有些不妥,但想想也不會有什麼問題,何況自己手中還有1萬多元未付給李老漢,準備等李老漢幫自己辦完過戶手續再付。不知不覺到了2012年,一天洪慶從他人口中得知,自己居住的房屋竟然被過戶到一位名叫溫山的人名下,連忙找到李老漢去問個究竟,打聽到基本情況後,2012年6月,氣憤不已的洪慶將李老漢夫妻、李曉、溫山、計三(溫山女婿)、溫月(溫山女兒)告上了法院,要求確認李老漢父子和溫山簽訂的房屋買賣非法無效,判令李老漢一家和溫山立即協助將涉案房屋過戶登記辦理完畢。事情到底是怎麼回事呢?法庭調查還原了事實原貌。
  不肖兒大額借款抵押房屋
  原來,李老漢原住宅的房產證和土地證當時確實丟了,後來又申請補辦,2009年房產證和土地證補辦下來,李老漢正準備通知洪慶辦理過戶手續時,兒子李曉因有急事借了計三10萬元錢,說借一個月就還,要老兩口用房產證和土地證做抵押,於是李老漢全家和計三到公證處辦理了債權文書公證,同時公證一份授權委托書,授權計三的妻子溫月全權代表李老漢及其老伴、李曉及其前妻四人代簽涉案房屋的房地產轉讓協議、代收售房款、過戶等全部事宜。
  房屋被過戶房款沖抵借款
  此後,李曉一直無錢還債,之後下落不明。2011年8月,溫月以李老漢及其兒子李曉委托代理人的身份,與自己的父親溫山簽訂房地產買賣協議一份,以34萬元的價格將涉案房屋出售給溫山,溫山聲稱已將34萬房款交給女兒溫月,有溫月出具的收條一份,而溫月當庭承認34萬購房款並未向李老漢父子支付,而是直接與李曉與計三(溫月丈夫)的借款進行沖抵。2011年9月,房屋被過戶到溫山名下。
  判決逐條辨析還公道
  法院認為,洪慶與李老漢父子2007年簽訂的房屋交換協議是雙方真實意思表示,雙方按照約定實際互換了房屋,該房屋交換協議為有效合同。
  根據《中華人民物權法》第106條規定,無處分權人將不動產或動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。本案中,李老漢一家簽訂授權委托書時,涉案房屋已由洪慶受讓並實際占有,李老漢一家委托溫月簽訂房屋買賣契約的行為屬無權處分,被告溫山也明知房屋已被洪慶實際占有,趙王兩家已互換房屋並居住長達兩年,李老漢夫妻及兒子兒媳明知洪慶已受讓並實際占有涉案房屋,雖未辦理過戶,但已喪失了對該房屋的處分權,為達到借款目的,李老漢一家仍在內容為轉讓涉案房屋的授權委托書上簽字,具有主觀惡意。而計三原本就知曉洪慶和李老漢兩家互易房屋的情況,考慮到計三與其妻子溫月、岳父溫山的親屬關係,溫山、溫月都應知道該房屋的實際情況,在此情況下簽訂房屋買賣協議並過戶,系惡意串通,亦未支付合理對價,損害了洪慶的合法權益,不應取得房屋所有權。
  法院由此作出判決:李老漢父子與溫山簽訂的房地產買賣協議無效;李老漢一家和溫山在判決書生效後三日內協助原告洪慶將房屋過戶手續辦理完畢。
  法官:抵押權限制公證應謹慎
  案件雖然審理完畢,但法官對公證債權文書和公證授權買賣房屋的情況表示擔憂。在法院訴訟的案件中,涉及到民間借貸及公證授權辦理買賣房屋的情況屢見不鮮。錶面上看,借貸雙方就民間借貸到公證處公證債權文書,同時公證一份由借款方本人或其親屬、朋友與出借方或其親屬簽訂的授權委托書,內容一般是借款方本人或親屬將其房屋出售及過戶的權利授權給出借方或其親屬。而背後的事實往往是:民間借貸通常涉及到高利貸,一旦借款無法償還,出借方可以憑藉授權公證書在房管部門直接過戶房屋以償還借款,極有可能會損害他人的合法權益。
  法官認為,這種做法存在規避法律的問題。《中華人民共和國擔保法》第四十條規定:訂立抵押合同時,抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有。這是因為:在訂立抵押擔保合同時,債務人往往處於經濟困難、緊迫需要的弱勢地位。當抵押的財產價值高於所擔保的債權時,如果允許當事人在合同中約定債務人不能清償到期債務時,抵押財產就歸抵押權人所有,債權人可能利用合同,取得抵押物價值高於債權的部分,違反了公平原則和誠實信用原則。而實際情況是,上述借款公證書與授權公證書均是同一天同時在公證處簽署,錶面上無聯繫,實際第二份公證書是以房產為第一份借款公證書提供的抵押擔保,且抵押權人有權利隨時過戶抵押房屋用以償還借款,事實上違反了上述法律規定。
  近年來房產價值持續上漲,借款人出於急需,可能會以遠高於借款價值的房屋進行抵押,在借款不能償還的情況下,未對房屋進行評估拍賣,直接以房產抵償債務,可能存在借款方利益受損的情況;我國法律目前以登記確認房屋所有權人,但登記所展現的所有權狀況不一定准確,若存在借款人惡意以他人實際所有,但登記在其名下的房屋從事借款擔保,就可能影響實際所有權人的利益。法官認為,民間借貸作為一種易於操作,程序簡便的借貸方式,為社會經濟註入了活力,但民間借貸程序應遵循法律規定。鑒於此類型案件引發諸多問題,公證部門也應引起重視,名為授權,實為規避法律,對於抵押權限制的公證,應予以限制。  (原標題:互易房屋蹊蹺被過戶 惡意串通合同被判無效)
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